Mô hình phát triển dự án xây dựng đáp ứng sản phẩm thị trường

Đầu tư phát triển dự án xây dựng là một quá trình phức tạp, ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố và cấu trúc tổ chức.
Bộ máy vận hành dự án xây dựng cũng phức tạp không kém.
Việc tối ưu bộ máy này để tạo ra sản phẩm chất lượng tốt đáp ứng yêu cầu thị trường, mang lại giá trị kinh doanh, tạo dựng thương hiệu cho đơn vị phát triển dự án là mục tiêu chung của hầu hết các công ty.
Thế nhưng thực tế để đạt được mục tiêu đó không hề suôn sẻ như lý thuyết.

Quãng thời gian mình thất nghiệp, ở nhà lướt web đọc thông tin đây đó, mình có duyên may tiếp cận và học hỏi được với nhiều kiến thức rất hay xoay quanh chủ đề:
“Mô hình phát triển sản phẩm thị trường”.

I. Giới thiệu về Mô hình phát triển sản phẩm thị trường.

Mô hình này nhấn mạnh rằng khi bạn sản xuất 1 sản phẩm thương mại dù là: 1 cái áo, điện thoại, công trình nhà cửa hay du thuyền… thì sản phẩm đó đều có chung điểm cốt lõi là “sản phẩm để bán hàng”.
Sản phẩm đó khi bán ra thị trường đều cần đáp ứng các yêu cầu và quy tắc của thị trường.
(Product- market fit)

Có 3 yếu tố chính cần quan tâm cân nhắc đó là:
– UsP  =  Pain point. (Xác định điểm bán hàng đúng với nhu cầu mua)
– User ><  Buyer. (Phân định nhười mua BĐS và người sử dụng)
– Market size. (Quy mô thị trường đủ lớn)
Đọc có vẻ đơn giản nhưng là rất khó để xác định ưu thế cạnh tranh bản thân và yếu điểm của thị trường (chưa được phục vụ tốt) phù hợp.
Hành vi mua hàng của khách hàng xuất phát từ yếu điểm này bằng nhu cầu rất cụ thể.
Đặc biệt là dòng sản phẩm xây dựng bất động sản có tính đầu tư, người mua và người sử dụng có các nhu cầu không tương đồng.
Việc xác định các đặc tính người dùng và đặc điểm nổi bật của sản phẩm đáp ứng đúng thị hiếu phân khúc khách hàng góp phần rất lớn vào thành công của dự án.

II. Tổng quan về mô hình phát triển dự án xây dựng:

Việc tổ chức bộ máy sản xuất để tối ưu sản phẩm đáp ứng thị trường chính là xây dựng mô hình phát triển sản phẩm thị trường.
Và thực tế mô hình này khi áp dụng linh động trong việc phát triển dự án xây dựng khắc phục được các khuyết điểm của mô hình cũ.
Tổng thể cấu trúc quản lý dự án cũng là cơ sở tạo thành cấu trúc doanh nghiệp BĐS.

Theo như quan sát của mình thì đối với tổ chức và vận hành của 1 công ty:
BOD sẽ tạo ra sân chơi và luật chơi. Sao cho luật chơi phù hợp với quy mô sân chơi mà họ đang có, bù đắp được chỗ mạnh yếu và có khả năng phát triển tốt.
Ban quản lý dự án sẽ là tổ chức đội chơi theo luật chơi đã định.
Do vậy với công ty “có sân chơi” khác nhau và “luật chơi” khác nhau thì mô hình phát triển dự án cũng khác nhau.
Người quản lý nắm được mô hình mà công ty mình đang vận hành như thế nào, vị trí của mình trong hệ thống sẽ có sự quản lý hiệu quả hơn, Quản lý thiết kế cũng tương tự.

Hiện nay đa phần cấu trúc công ty phát triển dự án đang phổ biến theo 2 mô hình chính:
01. Mô hình phát triển dự án trung tâm là BOD.
02. Mô hình phát triển dự án theo cơ chế thị trường.

Đặc điểm chính của 2 mô hình này:

01. Với mô hình phát triển dự án trung tâm là BOD:

Toàn bộ tư duy bộ máy và chỉ đạo trực tiếp từ Chủ tịch / BOD các quyết định quan trọng đều được BOD phê duyệt.
Cấu trúc doanh nghiệp tương tự hình tháp, Đầu mối thông tin tập trung duy nhất từ BOD.
Điều này tiềm ẩn rủi ro rất lớn vì công ty tạo ra sản phẩn để bán nhưng sản phẩn lại có thể đang KHÔNG được nghiên cứu từ thị trường, và hoạt động của bộ máy mang tính chủ quan lệ thuộc vào BOD.
Ít ra là đang không có sự khách quan hoặc phản biện sớm từ yếu tố thị trường.
(Mình rất kính trọng các nhà Lãnh đạo công ty là những người có tầm nhìn rộng lớn và vượt trội, nhưng đôi khi điểm mạnh đó lại là điểm yếu chí mạng)

Bản thân mình từng gặp 1 vài dự án sau khi thiết kế, đem ra bán hàng thì lại không bán được hàng, phải thiết kế lại từ đầu gây tốn kém lãng phí rất nhiều chi phí, thời gian…

02. Đối với mô hình phát triển dự án theo cơ chế thị trường:

BOD đóng vai trò định hướng ban đầu, xác định mô hình dự án dựa vào kết quả nghiên cứu thị trường.
Các yếu tố quy mô, dòng vốn, đặc tính sản phẩm… được xem xét theo phân đoạn và phân ban khác nhau.
Bộ phận phát triển dự án sẽ chịu trách nhiệm về sản phẩm theo tiêu chí/ cơ cấu đã duyệt.
Việc vận hành dự án được phân cấp và trách nhiệm theo từng công đoạn sản xuất.
Với các thiết kế quan trọng thì GĐ dự án & GĐ thiết kế cần bảo vệ với BOD về sản phẩm đáp ứng định hướng tạo ra giá trị cho dự án… Chứ không phải là trình phê duyệt được thì triển khai không thì làm lại.

Việc phát triển dự án theo phương thức nào tất nhiên là phù hợp với từng công ty và dự án cụ thể.
Mình chỉ giới thiệu và cung cấp các thông tin các điểm chính yếu của mô hình này để bạn đọc cân nhắc.

III. Mô hình phát triển dự án xây dựng đáp ứng sản phẩm thị trường:

Mô hình phát triển dự án xây dựng đáp ứng yêu cầu thị trường được mô tả có dạng hình tháp bao gồm 11 bước không thể thiếu như dướí đây.
Việc áp dụng mô hình này có thể áp dụng cho cả 2 giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi và giai đoạn triển khai dự án. cũng là cơ sở tạo thành cấu trúc doanh nghiệp phát triển BĐS.

1. Xác định thị trường mục tiêu.
2. Xác định phân khúc khách hàng.
3. Định hình nhóm khách hàng tiềm năng.
4. Làm rõ các đặc tính của người dùng. ( Đôi khi người mua hàng và người dùng sản phẩm là khác nhau)
5. Xác định nhu cầu cốt lõi / vấn đề của thị trường cho móm yêu cầu này.
6. Giá trị cạnh tranh (USP).
7. Xác định các sản phẩm mục tiêu dựa trên (5) & (6).
8. Định hình các sản phẩm & tiện ích sẽ phát triển như thế nào.
9. Rà Soát lại ngân sách dể đảm bảo khả thi & lợi nhuận.
10. Thực hiện nguyên mẫu.
11. Triển khai tổng thể đại trà.

Các bước 1~3 là các bước định hướng dự án do BOD và bộ phận nghiên cứu thị trường xác định.
Từ bước 4 trở về sau, càng về sau thì BOD càng ít can thiệp vào chuyên môn sẽ tốt.
Phòng ban triển khai dự án cần nắm rõ các yếu tố như: Định hướng khách hàng và người sử dụng sản phẩm, nhu cầu cốt lõi, giá trị cạnh tranh của sản phẩm / dự án…
Nhưng quan trọng nhất là hiểu và triển khai tuần tự các bước từ (7)~(11).
Khi triển khai dự án xây dựng thực tế sẽ có rất nhiều các bước nhỏ hơn, cách thức có thể khác nhau nhưng quan trọng nhất là đáp ứng các bước / yêu cầu đã nêu.
Tránh việc thực hiện chồng chéo, không có trình tự hoặc chú tâm vào các chi tiết nhỏ lẻ mà mất đi các ưu điểm đã xác định cần phát huy.

Việc quản lý thiết kế kiến trúc trong dự án xây dựng không chỉ là đảm bảo sản phẩm đáp ứng các yêu cầu thị trường đã được xác định trong nhiệm vụ thiết kế, mà còn là việc tối ưu sản phẩm để khai thác tối đa ưu điểm bán hàng của sản phẩm.
Ngoài ra mô hình phát triển dự án cần xem xét phù hợp với cơ cấu và quy mô công ty.

Trên đây là những tổng hợp và thu thập về mô hình phát triển dự án xây dựng đáp ứng yêu cầu sản phẩm thị trường.
Rất mong sự đóng góp ý kiến, chia sẻ, bổ sung của các anh chị em đồng nghiệp.

Trân trọng.