Nhiệm vụ thiết kế dự án xây dựng

Nhiệm vụ thiết kế là “Kim Chỉ Nam” định hướng thiết kế của dự án.
Kim chỉ Nam nếu chỉ sai hướng thì toàn bộ dự án sẽ… đi về nơi xa.
Kim chỉ Nam nếu chỉ quá nhiều hướng thì dự án sẽ đi lòng vòng.
Kim chỉ Nam nếu không tôn trọng vị thế và năng lực nội tại dự án sẽ không thể đi xa.

Định hình Nhiệm vụ thiết kế dự án xây dựng:

Khi thuê đơn vị Tư vấn thiết kế, chủ đầu tư rất kỳ vọng vào phía TVTK sẽ làm được nhiều hơn “mong đợi”,
Nên khá nhiều đơn vị muốn tạo đề bài mở để đơn vị TVTK tự chủ động đề xuất.
Tuy nhiên, đơn vị tư vấn cần biết chủ đầu tư mong đợi điều gì và khả năng đáp ứng mong đợi đó cũng như mức độ phù hợp của các đề xuất với thực trạng dự án có tính khả thi cao.
Chìa khoá để 2 bên gặp được nhau chính là nhiệm vụ thiết kế.

Nhiệm vụ thiết kế là 1 bảng thông tin mô tả & danh mục thống kê các điểm quan trọng làm cơ sở để định hướng thiết kế, định hình và định cận dự án.
Quá trình quàn lý thiết kế dự án xây dựng luôn cần bám sát nhiệm vụ này.
Cơ cấu của 1 nhiệm vụ thiết kế dự án xây dựng bao gồm các đầu mục chính:

• Thông tin dự án.
  Vị trí, quy mô, loại hình dự án, mô hình kinh doanh/ vận hành…
  Cung cấp những thông tin tổng thể để hình dung về dự án.
• Phạm vi công việc.
  Các giới hạn công việc cần làm của đơn vị TVTK.
• Mong đợi của chủ đầu tư:
  Định hướng, phong cách, kiểu dáng, phân khúc khách hàng tiềm năng.
  Điểm nổi bật & giá trị bán hàng của dự án cần khai thác.
• Chỉ tiêu quy hoạch. Các giới hạn trong đồ án.
  Các quy định cần phải đáp ứng khi thiết kế.
• Yêu cầu của chủ đầu tư:
  Tỷ lệ bán hàng (% diện tích bán hàng trên diện tích dự án hoặc diện tích xây dựng).
  Loại hình sản phẩm và tỷ lệ sản phẩm trong tổng thể dự án.
  Danh sách cơ cấu hạng mục và vai trò của từng hạng mục trong dự án.
  Diện tích, số lượng các công trình kỹ thuật và tiện ích cần thiết.
  Yêu cầu về công năng, vận hành.
• Thông tin, yêu cầu pháp lý địa phương, PCCC.
  Các chuẩn mức chỉ tiêu khác cần đạt được.
• Tiến độ và các ràng buộc chất lượng.

Dự án xây dựng có thể gồm nhiều loại hình khác nhau, từ chung cư cao tầng, cụm dân cư, dự án nghỉ dưỡng resort…
Một nhiệm vụ thiết kế tốt cần bao gồm các yếu tố:

• Thông tin được bố trí một cách tuần tự rõ ràng.
• Mô tả được hình dung dự án và mục tiêu dự án một cách dễ hiểu nhất.
• Thông tin trong nhiệm vụ phân định được các yêu cầu tối thiểu cần phải đạt và mong đợi của chủ đầu tư có thể hướng tới.
  (làm rõ các yếu tổ Phải thực hiện, Cần tuân thủ, Muốn đạt được, Mong đợi kỳ vọng)
• Các ràng buộc khác về thời gian thực hiện và sản phẩm bàn giao cũng cần nêu rõ ràng.

Đối với dự án cao tầng ( Nhiệm vụ thiết kế chung cư ) thì số liệu quan trong nhất là:

• Tổng diện tích bán/kinh doanh tối thiểu.
• Tỷ lệ diện tích bán/ tổng diện tích xây dựng.
• Tỷ lệ diện tích căn hộ bán/ diện tích tầng điển hình.
• Số lượng căn hộ tối thiểu.
• Loại hình căn hộ và tỷ lệ của mỗi loại trong tổng số căn hộ.

Đối với dự án thấp tầng thì phần diện tích đất bán và diện tích xây dựng có sự tách biệt nên cần làm rõ hơn:

• Diện tích đất bán/ tổng diện tích dự án.
• Loại hình sản phẩm và tỷ lệ của mỗi loại trong tổng số sản phẩm.
• Diện tích xây dựng, mật độ xây dựng của từng loại sản phẩm.

Đối với dự án nghỉ dưỡng ( Nhiệm vụ thiết kế resort ) thì tùy theo đơn vị vận hành, phân khúc khách hàng…

• Đơn vị vận hành dự án nghỉ dưỡng resort sẽ có chỉ dẫn “space programe” cụ thể phù hợp với thương hiệu và định hướng kinh doanh.
• Nên nhiệm vụ thiết kế dự án resorts sẽ lệ thuộc nhiều vào thương hiệu nhà vận hành.

Với vai trò quản lý thiết kế thường sẽ là người tiếp nhận và triển khai nhiệm vụ thiết kế.
Bộ phận đề ra/ phê duyệt là BOD hoặc phòng hoạch định.
Nội dung nhiệm vụ thiết kế rất cần được xây dựng từ nghiên cứu thị trường và định hướng từ BOD thông qua bộ phận hoạch định dự án.
Quản lý thiết kế không tự ý thay đổi mà chỉ phản hồi lên cấp cao hơn nếu có bất thường.
Xem:  chi tiết vai trò Quản lý thiết kế trong dự án xây dựng

Vai trò của Nhiệm vụ thiết kế:

Nhiệm vụ thiết kế không chỉ là liệt kê các yêu cầu làm đầu bài cho TVTK thực hiện thiết kế, hoặc tiêu chí để đánh giá thiết kế,
Mà còn là định hướng cho bộ phận Quản lý thiết kế phát triển thiết kế đi đúng hướng, xuyên suốt trong quá trình làm dự án.
Như mình có ví dụ ban đầu là Kim chỉ Nam cho thiết kế dự án.

Trong dự án xây dựng thì bảng cơ cấu sản phẩm (Product mix) là công cụ quan trọng để kiểm soát hạng mục thiết kế cũng như sản phẩm bán hàng.
Bản phác thảo ban đầu của Product mix chính là nội dung cơ cấu trong nhiệm vụ thiết kế. Những nội dung về hạng mục, chỉ tiêu chính là định hình cho product mix dự án thiết kế xây dựng sau này.
Công trình tiện ích là các hạng mục không bán được nhưng CĐT phải tốn nhiều chi phí để xây dựng, nhưng tạo ra tiện ích cho dân cư.
Các tỷ lệ và chỉ số cần cân nhắc phù hợp giữa lợi ích bán hàng và tiện ích dự án, vì tiện ích góp phần làm tăng ưu điểm bán hàng thu hút cho dự án.

Trong dự án có nhiều hạng mục từ thiết kế tổng mặt bằng quy hoạch, thiết kế kiến trúc, thiết kế nội thất… Có thể tách từng nhiệm vụ thiết kế riêng, nhưng thống nhất và dựa trên nhiệm vụ thiết kế chung của dự án xây dựng đã được duyệt để triển khai đồng bộ.

Riêng với các dự án nghỉ dưỡng, dự án resort / khách sạn thì nhiệm vụ thiết kế cần phù hợp với “Space Programe” của nhà vận hành và được các bên cùng thống nhất thông qua bằng văn bản.

”
Mình thường hay ví von việc thiết kế cũng như mai mối lấy vợ cho chàng rể.
Ngày thường chàng rể này thấy rất nhiều cô gái đẹp và chàng thường nghĩ rằng sẽ lấy cô vợ đẹp. Tuy nhiên các cô gái anh đã gặp có nét đẹp & tố chất khác nhau:

• Cô thì đẹp sắc sảo và cá tính: anh nghĩ sẽ chửi chồng và không giỏi chuyện nội trợ.
• Cô thì đẹp dịu dàng thì không giỏi hoạt bát, không giao tiếp giỏi.
• Cô đẹp lộng lẫy thì trông dáng tiểu thư khó chiều, khó tính.
• Cô đẹp hiện đại thì nói nhiều quá và không chịu làm dâu.

sau 10 năm đắn đo thì chàng quyết chọn cô gái có đủ các ưu điểm xinh như hoa hậu, giỏi như cô tiên, tốt như nàng tấm… Và là con nhà rất có gia thế để nâng đỡ chàng rể.
Bà mối nghe xong gật đầu ngay và nói:
Cô gái đó cả tôi và cậu đều chưa gặp bao giờ !
“

Đúc kết lại thì:
Một nhiệm vụ thiết kế tốt và phù hợp là được định hướng mục tiêu rõ ràng, các yêu cầu cụ thể.
Phân định được các đầu mục cần tối thiểu và mong đợi tối đa, dựa trên vị thế và năng lực nội tại dự án.
Và phù hợp định hướng kinh doanh cũng như hiệu quả vận hành. Tạo được cơ sở cho việc quản lý thiết kế hiệu quả.
Ngoài ra, một số thông tin quan trọng mật thiết không bắt buộc nằm trong nhiệm vụ thiết kế nhưng cần đề cập thêm là các thông tin thị trường, tiến độ triển khai, ngân sách xây dựng để có sự phối hợp hiệu quả giữa các bên.

Trên đây là kinh nghiệm cá nhân về nhiệm vụ thiết kế kiến trúc dự án xây dựng.
Rất mong sự đóng góp ý kiến, chia sẻ, bổ sung của các anh chị em đồng nghiệp.

Trân trọng.

 

⤴️ CHIA SẺ & PHÁT TRIỂN 👍

CHÂN THÀNH CẢM ƠN CÁC Ý KIẾN & CHIA SẺ HỮU ÍCH CỦA BẠN