Những lưu ý khi chọn mua chung cư

Các yếu tố cần cân nhắc khi lựa chọn mua chung cư

Nhu cầu sở hữu nơi an cư luôn là nhu cầu thiết yếu. Giữa thị trường chung cư đang phát triển nóng cả khu vực trung tâm lẫn vùng ven thành phố, giữa rất nhiều thương hiệu các chủ đầu tư phát triển dự án có tên tuổi lẫn các đơn vị mới…
Người mua nhà đứng trước những phân vân không dễ dàng để ra quyết định.
Một số người chọn mua BĐS khu trung tâm hoặc các dự án đã bàn giao với ít rủi ro (nhưng giá mua cao hơn).
Cũng không ít người chọn mua từ CĐT dự án mới mở bán để có giá tốt & lịch thanh toán… dễ thở.

Mình không phải nhà đầu tư, bằng kinh nghiệm bản thân đã tham gia vào dự án và công ty phát triển dự án bất động sản mình đưa ra những gợi ý dưới đây để người mua nhà có sự chọn lọc và quyết định phù hợp chứ KHÔNG PHẢI LỜI KHUYÊN ĐẦU TƯ.Bài viết phù hợp với những người cần tham khảo mua chung cư dự án mới phát triển ban đầu, chưa bàn giao với (hoặc có thể có) nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Thông thường trước khi chọn mua chung cư bạn nên cân nhắc những nội dung sau theo trình tự:

• 01. Hoạch định vị trí / khu vực mua phù hợp.
• 02. Xác định phân khúc chung cư.
• 03. Lựa chọn dự án, Chủ đầu tư và công ty tham gia phát triển xây dựng dự án.
• 04. Phân tích thiết kế & tiện ích của dự án.

Dưới đây là những lưu ý chi tiết để bạn có thể quyết định chọn mua chung cư phù hợp.

VỊ TRÍ / KHU VỰC MUA PHÙ HỢP.

Câu hỏi nên mua chung cư ở đâu / nên mua chung cư khu vực nào luôn là một câu hỏi quan trọng. Đây là yếu tố mang tính hoạch định.
Trước khi chọn dự án nào nên mua thì bạn cần khoanh vùng khu vực đáng giá nên mua trước.

Sở hữu 1 căn hộ ngay trung tâm thành phố là lựa chọn tốt nhất cả về điều kiện sống lẫn đầu tư vào giá trị căn hộ.
Giá nhà đất – căn hộ ở Việt Nam hiện nay đã tăng rất cao so với 5 hay 10 năm trước, nhưng về dài hạn thì giá trị BĐS vẫn sẽ còn tăng trưởng cao, nhất là BĐS trung tâm.
Tuy nhiên nếu tài chính của bạn không không đủ để mua căn hộ trung tâm thì lựa chọn giữa rất nhiều dự án BĐS đang phát triển lân cận thành phố sẽ làm bạn phân vân.

Tiêu chí lựa chọn vị trí dự án mà bạn nên mua cần dựa trên các yếu tố:

• Gần nơi làm việc hiện tại hoặc tương lai.
  Đa số mọi người sẽ không làm việc ở một nơi đến khi nghỉ hưu, nhưng với mỗi công việc / mỗi người sẽ có khu vực làm việc ưa thích hoặc thường xuyên lui tới.
  Bạn không nên chọn quá xa khu vực này, thời gian di chuyển không nên quá 20 phút.
• Khu vực có hạ tầng tốt / tiềm năng phát triển. Có tuyến giao thông chính kết nối trung tâm thành phố.
  Giá chung cư thực ra là giá trị tiện ích và vị thế công trình. Giá đất dù cao nhưng chia cho 1000 căn hộ thì không còn quá lớn, còn chi phí xây dựng thì khá ổn định bình quân theo phân khúc.
  Vậy nên yếu tố hạ tầng kết nối trung tâm thành phố sẽ là một yếu tố tăng thêm giá trị căn hộ.
• Gần trường học, bệnh viện, chợ (Trung tâm thương mại mua sắm)…
  Với quan điểm cá nhân mình luôn ưu tiên gần trường để con đi học, tiên đưa đón đi về, con lớn tự đi cũng yên tâm.
  Gần bệnh viện hoặc trung tâm chăm sóc sức khỏe thì càng tốt, nếu gần cả 3 nơi thì càng nên mua.
• Môi trường / khu dân cư xung quanh.
  Nên xem xét các yếu tố xung quanh như: tiếng ồn và khói bụi từ đường/ nhà máy lân cận…
  Chất lượng sống khu dân cư xung quanh và các tiện ích gần chung cư.
  Quy hoạch tương lai gần của khu lân cận…

PHÂN KHÚC CHUNG CƯ

Lựa chọn phân khúc chung cư chắc chắn tuỳ thuộc vào tài chính của bạn.
Mình cũng rất muốn tiết kiệm đầu tư vào phân khúc giá rẻ.

Tuy nhiên như cái tên gọi “Chung cư”, đã có chung thì có đụng.
Để có giá rẻ thì CĐT phải cắt giảm các chi phí không cần thiết, đôi khi là chất lượng.
Chưa kể quá trình sinh hoạt tầng trên mạnh chân là tầng dưới hết hồn, Nhà bên cãi lộn hàng xóm mất ngủ…
Và 1001 chuyện không tên trong BQL chung cư, từ chuyện đổ rác lấy rác, hành lang chung, sinh hoạt công cộng… đến hệ thống kỹ thuật chung, chia sẻ tiện ích vân vân và lung tung.

Lời khuyên của mình là nếu chọn mua chung cư thì nên chọn phân khúc từ trung cấp.
Với lịch trình thanh toán hợp lý thì bạn cũng không quá áp lực, nhưng bù lại chất lượng cuộc sống của bạn cũng tốt hơn.

CHỦ ĐẦU TƯ VÀ ĐƠN VỊ THAM GIA PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG DỰ ÁN.

Sau khi lựa chọn được khu vực mua nhà tiềm năng, phân khúc sẽ mua.
Thì số lượng dự án khu vực bạn chọn hoặc lân cận sẽ lọc lại còn khá ít. Điều quan trọng tiếp theo là chọn dự án để trao niềm tin.

Thực tế đối với người mua nhà giai đoạn sớm sẽ có nhiều rủi ro, vì bạn đang mua căn nhà … trên giấy.
Một số rủi ro có thể làm cho căn nhà của bạn không thành như mong đợi đã từng xảy ra như: Chủ đầu tư thua lỗ bỏ cuộc giữa chừng, phát sinh thi công nhà thầu đình công, vấn đề pháp lý – xây sai phép bị đình chỉ, chất lượng thi công không đạt…

Do vậy khi tham khảo thông tin một dự án xây dựng bạn cần tìm hiểu:

• Uy tín của chủ đầu tư.
  Đối với các đơn vị chủ đầu tư lâu năm có uy tín thì bạn tạm yên tâm, nhưng với các chủ đầu tư mới thì bạn cần tham khảo về lịch sử công ty tiền thân, Hội đồng quản trị và công ty thành viên nếu có thể.
  Để hoàn thành 1 dự án chung cư cần chi phí xây dựng khoảng vài ngàn tỷ đồng, phần ngân sách dự án “có thể/ chủ thể” là tiền đi vay / huy động góp vốn, từ dòng tiền bán hàng… Nếu tiềm lực tài chính của CĐT không mạnh thì nguy cơ không thể hoàn thành dự án là rất cao.
• Đơn vị phát triển dự án & thi công.
  Chất lượng của một dự án có ảnh hưởng rất lớn từ ban quản lý dự án và đơn vị thi công, bạn cần tham khảo về họ để biết tầm mức của dự án mình đang đặt niềm tin.
  Thường thì “mã tầm mã ngưu tầm ngưu”.
• Pháp lý dự án.
  Bạn cũng nên lưu tâm về pháp lý và sở hữu dự án như Giấy phép XD, phương án cấp sổ xác nhận quyền sở hữu….
• Ngoài ra bạn cần xem thêm thông tin về tiến độ xây dựng và lịch thanh toán để chuẩn bị dòng tiền của chính mình cho phù hợp.

XEM XÉT THIẾT KẾ VÀ TIỆN ÍCH CỦA DỰ ÁN.

Khi tham khảo sâu hơn về dự án muốn mua thì thiết kế của dự án là vấn đề bạn cần xem xét kỹ với các ý chính như sau:

• Tổng thể thiết kế & lựa chọn hướng căn hộ đảm bảo tránh nắng trực tiếp, tránh ồn và khói bụi từ nhà máy/ khu vực lân cận.
• Tất cả phòng ngủ cần có mặt thoáng lấy gió tự nhiên.
  Về quan điểm cá nhân thì mình không chấp nhận thiết kế phòng ngủ không có mặt thoáng hay việc ngủ trong một căn phòng bít bùng như vậy. Nên yếu tố này mình xác định quan trọng hàng đầu khi lựa chọn căn hộ mua.
• Bố trí phòng hợp lý với ít diện tích giao thông.
  Hiên nay giá chung cư đang tính theo m2 sàn, nên nếu dự án thiết kế không hợp lý thì bạn đang phải trả tiền cho các diện tích không sử dụng được.
  Một dự án thiết kế tốt, tiện nghi và tối ưu không gian vẫn là lựa chọn đáng để bạn xuống tiền.
• Giải pháp an ninh, PCCC và vận hành của toà nhà.
• Các tiện ích công cộng mà dự án cung cấp.
• Ngoài ra có một số yếu tố cộng điểm như cửa căn hộ không hướng ra trục dọc hành lang, căn hộ không giáp phòng rác /thang máy. Căn hộ có bố trí chỗ dàn nóng máy lạnh, chỗ giặt phơi hợp lý…

Tham khảo thêm: Thiết kế mặt bằng căn hộ điển hình.

Kết luận

Sau khi có tất cả các thông tin ở trên cũng như sự so sánh giữa vài dự án đã và đang triển khai lân cận.
Mình tin rằng bạn đọc đã có thể ra quyết định dễ dàng hơn cho việc chọn mua căn hộ nào.

Trên đây là kinh nghiệm & quan điểm cá nhân về những lưu ý khi chọn mua chung cư.
Rất mong sự đóng góp ý kiến, chia sẻ, bổ sung của bạn đọc.
Chúc bạn sớm chọn được và sở hữu căn hộ như ý.

Trân trọng.