Những lưu ý khi nghiệm thu bàn giao nhà dự án

Thời điểm vui mừng được chờ đón nhất chắc hẳn là thời gian người mua nhà được chính thức nhận nhà & chứng nhận sở hữu.
Lúc này áp lực thanh toán lay các lo ngại khác đã không còn. Chỉ có một số lưu ý nhỏ mình muốn lưu tâm rà soát trước khi ký nhận bàn giao nhà.
Vì thời điểm bàn giao nhà là rất hệ trọng, lúc này chủ đầu tư dự án & nhà thầu đã chính thức hoàn thành công việc xây dựng tiến hành bàn giao lại cho người mua nhà và ban quản lý vận hành đưa vào sử dụng.
Việc sữa chữa các hư hỏng khi đã sử dụng thường kéo dài và hệ luỵ không nhỏ đến sinh hoạt cũng như chi phí.
Đối với các chủ đầu tư uy tín và có bộ phận chăm sóc khách hàng hậu mãi chu đáo thì việc bảo hành hoặc xử lý các sai sót thi công diễn ra rất êm thấm, hầu như không phát sinh.
Tuy nhiên với không ít trường hợp không xác định được lỗi, hoặc sữa chữa kéo dài, chi phí phát sinh… gây phiền lụy khách hàng.
Tốt nhất là việc bàn giao nên được kiểm tra kỹ và nghiệm thu hài lòng trước khi nhận nhà.

Đối với các lỗi trong khi thi công thì cần phân biệt 2 loại lỗi chính: Lỗi kỹ thuật và lỗi mỹ thuật.
Các lỗi mỹ thuật như: chà ron không đều, vật liệu hoàn thiện bị tróc trầy, gạch cắt ghép không thẳng…
Các lỗi kỹ thuật như: kết câu rỗ beton, chống thấm không kỹ, lỗi đường dây đường ống …
Các lỗi Mỹ thuật thì rất dễ sửa và không ảnh hưởng lớn đến chất lượng, trong khi các lỗi kỹ thuật gây ảnh hưởng nghiêm trọng, sửa chữa rất tốn kém.
Trong phạm vi bài viết mình chỉ đề cập đến các lỗi kỹ thuật cần kiểm tra.

Kiểm tra chung:

Các thông số kỹ thuật và tiêu chuẩn bàn giao cần được thoả thuận kỹ và cung cấp cụ thể bởi chủ đầu tư dự án.
Nếu được nên lập thành danh mục để nghiệm thu và ký bởi 2 bên.
Để đo độ ngang/ phẳng cần chuẩn bị thước nivo hoặc máy chiếu (hoặc đèn) Lazer.

Cần kiểm tra & đo lại Diện tích xây dựng đúng theo diện tích đã bán/ bản vẽ trong hợp đồng.
Bố trí bên trong nhà theo đúng như thiết kế.

Tường bao bên ngoài phải là tường dày 200mm hoặc có giải pháp cách âm, cách nhiệt.
Không có dây/ ống xuyên qua căn hộ / nhà bên cạnh.

Hệ thống cửa kín, cách âm tốt. Không bị nghiêng hoặc hở chân cửa quá nhiều.
Các cửa sổ/ tường ngoài/ Ban công không có dấu hiệu rò rỉ nước khi mưa.

Nhà/ Căn hộ bàn giao thô:

Với dự án bàn giao thô thì khi dơn vị hoàn thiện thi công xong mà phát hiện hư hỏng sẽ rất khó để bảo trì cũng như xem xét trách nhiệm, khi sửa chữa các lỗi kỹ thuật buộc phải gỡ bỏ lớp hoàn thiện, chưa kể có thể ảnh hưởng đến các hệ kỹ thuật khác liên quan.
Do vậy khi nhận dự án bàn giao thô bạn cần kiểm tra các nội dung sau:

Kết cấu: Beton không bị rỗ/ rỗng lỗ lớn (thường bị phần chân cột/ đáy dầm).
Các cột beton phải được trét bằng bã trét chuyên dụng, không được để lồi beton cột vì lớp beton rất khó bám vữa, khi tô dễ bị bông rộp với đội hoàn thiện thiếu kinh nghiệm sẽ rất khó xử lý.
bề mặt sàn beton không có vết nứt (cần ngâm nước kiểm tra tối thiểu 1 ngày).

Tường xây phẳng, chân tường phải xây bằng gạch đặc, lớp vữa xây đều.
Đối với các tường bao bên ngoài phải xây tường dày 200mm và không được quay lỗ gạch ngang hoặc bị rỗng vữa ( dễ bị thấm).

Đường dây đường ống phải được bố trí thẳng thắn, tránh chồng chéo.
Ống thoát nước ngang cần có độ dốc. Ống thoát âm trần cần được bọc cách âm ống.
Ống nước máy lạnh âm tường phải được bọc cách nhiệt.
Không lắp đặt dây/ ống xuyên sàn trừ ống thoát sàn và hộp kỹ thuật. Chỗ ống thoát xuyên sàn cần được đặt cao su trương nở và keo kết dính chuyên dụng.

Chống thấm  sàn mái, sàn balcony phải được quét lớp chống thấm tràn lên chân tường tối thiểu 300mm.
Sàn WC cần được quét chống thấm sàn ra cửa, tường WC cũng được quét chống thấm xung quanh mặt trong lên cao tối thiểu 2m.

Bản vẽ hoàn công cần thể hiện hệ thống kỹ thuật và chi tiết theo đúng thi công thực tế.

Các thông số kỹ thuật và tiêu chuẩn bàn giao cần được thoả thuận kỹ và cung cấp cụ thể bởi chủ đầu tư dự án.
Nếu được nên lập thành danh mục để nghiệm thu và ký bởi 2 bên.

Nhà/ căn hộ bàn giao hoàn thiện.

Trần: Kiểm tra chiều cao trần so với thiết kế cũng như độ phẳng của trần.
Tránh bên cao bên thấp hoặc bị võng ở giữa.

Tường: tô tường cần đảm bảo độ phẳng cho phép (cặp đèn sát tường để kiểm tra), không bị rỗng lớp vữa tô (Dùng vật cứng gõ nhẹ vào tường nghe tiếng thanh là đặc).
Lớp sơn đều màu, đúng chủng loại bột trét & sơn ngoại thất hay nội thất đã ghi.

Sàn: lát gạch phẳng mặt, các góc gạch không bị chênh/ võng tụ nước (Để kiểm tra bạn có thể tưới sàn vài xô nước), nên có độ dốc nhẹ về phía cửa ra.
Sàn vệ sinh dốc về chỗ thu nước, Không có khe hở trên bề mặt sàn.
Sàn gỗ không bị phồng/ võng lúc đi lại. Các chỗ giáp mí không bị vênh.

Tham khảo thêm chỉ dẫn kỹ thuật xây dựng tại:

CHỈ DẪN KỸ THUẬT THI CÔNG | 01 – Công tác thi công beton cốt thép

CHỈ DẪN KỸ THUẬT THI CÔNG | 02 – Công tác xây tô tường