[Sổ tay thiết kế | 02] Những lưu ý khi thiết kế dự án thấp tầng

Về thiết kế dự án thấp tầng:

Dự án xây dựng thấp tầng bao gồm khu dân cư hoặc dự án resort nghỉ dưỡng …
Dựa trên các sai sót thường gặp trong quá trình thiết kế dự án thấp tầng và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã ban hành.
Bài viết dưới đây cung cấp những yêu cầu cần thiết cơ bản, cần lưu ý khí thiết kế dự án/ công trình thấp tầng.
Nội dung tập trung vào các vấn đề tổng mặt bằng QH & kiến trúc, chưa bao gồm MEP, hạ tầng và kết cấu.
Thông tin tham khảo tại thời điểm đăng tải năm 2022, sau thời gian này có thể cần cập nhật bổ sung để phù hợp với quy định mới nếu có.

01. Tổng Mặt bằng dự án thấp tầng.

Đối với dự án khu dân cư thấp tầng / resort thì điểm khác biệt lớn nhất chính là hệ thống kỹ thuật phức tạp của dự án chủ yếu ở bên ngoài công trình, bao gồm hạ tầng, MEP…
Phần lớn số này được định hình trên thiết kế tổng mặt bằng.
Một điểm cao độ trên tổng mặt bằng sẽ xác định trực hệ đến: Hướng tuyến hạ tầng, MEP, Khối lượng san lấp, Giải pháp kết nối công trình lân cận…
Do vậy cần xác định rõ Tổng mặt bằng không phải đơn thuần là mặt bằng phân lô.
Trên tổng mặt bằng của thiết kế dự án cần thể hiện được các yếu tố:

• Tương quan cao độ hiện trạng và quy hoạch, khả năng san lấp tác động tối thiểu. xem xét các tác động dự án lân cận.
• Yếu tố đặc biệt của dự án cần khai thác như : mảng xanh, mặt nước, hướng biển, tiện ích …
• Tổng thể giao thông kết nối, đường và khoảng lùi theo quy định. Phân luồng GT & định hình các khu vực lớn.
• Tỷ lệ cơ cấu sử dụng đất. phân chia chức năng và cơ cấu sản phẩm.
  Khoảng lùi, ranh xây dựng, phạm vi hạ tầng & cây xanh…
• Định tuyến hạ tầng, hướng dốc cuối tuyến, điểm đấu nối, bố trí công trình hạ tầng phụ trợ.
• Định hình kiến trúc, giải pháp kết nối công trình bên trong & bên ngoài.
  Xem xét cao độ xung quanh nhà, cao độ đầu dãy & cuối dãy.

Tổng mặt bằng cần đảm bảo phù hợp với chỉ tiêu nhiệm vụ thiết kế được duyệt, tỷ lệ sản phẩm, quy mô xây dựng.
Ngoài ra với các dự án resort nghĩ dưỡng cần xem xét yếu tố vận hành, các khu phụ trợ (back of house), nhà trạm… và phân luồng sử dụng vận hành phù hợp.

Mặt bằng tổng thể ở giai đoạn Tiết kế sơ khởi sẽ là bản đồ ý tưởng phân khu chức năng.
Với giai đoạn này thì MBTT Cần rõ định hướng giao thông, phân lô kiến trúc, hạ tầng, đào đắp…
Khi vào giai đoạn triển khai thì MBTT Cần được phối hợp “combine” và điều phối các bộ môn thiết kế dự án trên một trật tự chung thống nhất.
Việc hiểu rõ và tổ chức MBTT sớm giúp các bước triển khai sau này được thuận lợi, tránh các xung đột và thiếu sót từ khâu thiết kế, triển khai.
Giảm thiểu các phát sinh, điều chỉnh ở giai đoạn sau gây hao phí lớn cho dự án.

Ngoài ra còn có các yếu tố khác cần xem xét như dưới đây.

Quay xe đường cụt: Các đường nhánh cụt cần lưu ý bố trí vịnh quay đầu cho xe ô-tô.
Nhà kỹ thuật: Các nhà kỹ thuật (trạm điện, trạm bơm, xử lý nước thải..) cần bố trí ở các vị trí khuất tránh ảnh hưởng đến khu nhà ở và mỹ quan chung.

Lô đất nhà liên kế: “Lô đất xây dựng nhà ở liên kế có chiều rộng không nhỏ hơn 4,5m và diện tích không nhỏ hơn 45m2.
Đối với nhà ở liên kế xây dựng trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không nhỏ hơn 50m2 và có chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.”
Lô đất góc: Lô đất góc do chỉ giới xây dựng có khoảng lùi bên hông và vạt xéo góc nên gây khó khăn cho việc thiết kế kiến trúc nhà, vì vậy cần phối hợp với kiến trúc mẫu nhà để cân nhắc tăng thêm bề rộng khu đất cho phù hợp
Chiều dài dãy nhà: “Chiều dài của một dãy nhà ở liên kế không lớn hơn 60m. Trong một đoạn phố có thể có nhiều dãy nhà khác nhau.
Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông với chiều rộng không nhỏ hơn 4,0m.”
Khoảng lùi: Kiểm tra khoảng lùi, chỉ giới xây dựng, theo quy hoạch được duyệt theo từng tuyến đường. “Tham khảo thêm TCVN 9411:2012 Mục 5.2”
Sân trước, sân sau: Nhà ở liên kế có sân vườn thì kích thước tối thiểu (tính từ mặt nhà đến chỉ giới đường đỏ) của sân trước là 2,4m và thống nhất theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Trường hợp có thêm sân sau thì kích thước tối thiểu của sân sau là 2,0m

02. Kiến trúc công trình thấp tầng:

Thông thoáng tự nhiên: Nhà liên kế mặt phố sâu trên 18m phải có giải pháp kiến trúc tạo không gian đảm bảo thông gió và chiếu sáng. Có thể bố trí sân trống, giếng trời, mái sáng và lỗ thoáng trên khối cầu thang để chiếu sáng và thông gió”

Phần ngầm dưới đất : Tất cả bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, ranh giới lô đất.
Trường hợp đặc biệt cho phép móng nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ tối đa là 0,3 m với điều kiện cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 2,4 m.”
Thông thủy Hầm: Không nhỏ hơn 2.2m

Đối với các công trình nghỉ dưỡng, resort thì cần xem xét các hướng công trình ưu tiên.
Đảm bảo trải nghiệm không gian và tối ưu nền nhiệt trong nhà.

Ramp dốc: Ramp dốc của lối vào tầng hầm lùi so với ranh lộ giới tối thiểu là 3m để đảm bảo an toàn khi xe ra vào.
Ramp thẳng : độ dốc ≤ 18% (ramp có mái che)
độ dốc ≤ 10% (ramp không có mái che)
Thông thủy ramp dốc ≥ 2.2m.
Vuốt chuyển giảm độ dốc dọc đoạn đầu và đoạn cuối ramp để tránh cạ gầm xe.”

Cao độ nền nhà: Cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 150mm. _Vị trí không có vỉa hè rõ ràng thì cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ mặt đường tối thiểu là 300mm.
Chú thích: Cao độ mặt đất theo quy hoạch được duyệt là cao độ vỉa hè được quy định là cao độ ± 0,000 tại vị trí có công trình để tính toán chiều cao cho phép của ngôi nhà.

Cửa đi: Chiều mở cửa phải phù hợp với việc sử dụng hoặc việc thoát nạn. Riêng cửa đi chính mở ra ngoài, lưu ý vật liệu cửa phải chịu được thời tiết.
Cân nhắc việc bố trí cửa cuốn bên ngoài cửa đi chính tăng cường bảo vệ nếu cần thiết.

Ban công:  Mặt dưới cùng của ban công phải cao hơn mặt vỉa hè tối thiểu là 3,5 m.
Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liên kế mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được lớn hơn các kích thước quy định trong TCVN 9411:2012 Bảng 2 (Mục 6.4.4.2)
* Phần nhô ra chỉ được làm ban công không được che chắn tạo thành lo-gia hay buồng
* Trường hợp lộ giới >15m nhưng chiều rộng vỉa hè <3m , thì độ vươn ban công tối đa là 1.2m”
Sân thượng: Kiểm tra số lượng phểu thu sàn và hướng tạo dốc thoát nước sân thượng, cần có ống thoát tràn trường hợp phểu bị tắc.
Tường sân thượng cần có chân bê-tông cao 0.2m và chống thấm sàn cần cuộn lên chân tường để đảm bảo không bị thấm.
Khe giữa 2 tường chung trên tầng sân thượng dùng đan BTCT đổ tại công trường che lại.

Cầu thang: Chiều rộng của cầu thang bộ dùng để thoát người không nhỏ hơn 0,9m. Chiều rộng mặt bậc không nhỏ hơn 0,25m, còn chiều cao bậc không lớn hơn 0,19m.
Số bậc ở 1 cầu thang (1 đợt thang) hoặc chuyển bậc không nhỏ hơn 3 và không lớn hơn 18.
Chiều cao thông thủy của phía trên và phía dưới chiếu nghỉ cầu thang không nhỏ hơn 2,0m. Chiều cao thông thủy của vế thang không nhỏ hơn 2,2m.
Giữa 2 bản thang khoảng hở ≥ 100mm.”
“Lưu ý hạn chế làm bậc xéo tại vị trí góc, số lượng bậc thang cho các tầng nên là 17, 18, 21, 22
Số lượng bậc thang nên tránh các số (4*n) hay (4*n) -1.”
Cần có louver thông gió cho ô cầu thang ở tầng thượng. kiểm tra louver thông gió đảm bảo không bị gió thổi nước mưa lọt vào.
Phối hợp kiểm tra với kết cấu tránh hình thức đà và sàn bản thang lồi mất thẩm mỹ.

Bếp: Hướng bếp tránh đối diện với cửa wc hoặc thiết bị vệ sinh. Vị trí bếp nấu không nên bố trí nằm dưới nhà vệ sinh hay giường ngủ tầng trên (Phong thuỷ khách hàng VN quan tâm).
Phòng vệ sinh: Vị trí phòng vệ sinh lưu ý tránh đặt trên bếp hay lối vào chính.
Phòng wc cần có cửa sổ thông thoáng ra mặt ngoài hoặc ra ô thông tầng, ô cầu thang.
Không bố trí bàn cầu đối diện cửa vệ sinh
Phểu thu sàn: lưu ý hướng dốc vào trong, cạnh phểu cách mặt tường hoàn thiện tối thiểu 50mm.
Sàn kết cấu phòng vệ sinh âm 50mm so sàn kết cấu xung quanh để đảm bảo chống ẩm, đủ độ dốc thoát nước.
Chiều cao phòng: Chiều cao thông thủy của phòng không được nhỏ hơn 2,7m.
Chiều cao thông thủy của phòng ở trong tầng áp mái không được nhỏ hơn 1,5m.
Chiều cao thông thủy của các phòng phụ không nhỏ hơn 2,4m.”

Mặt dựng giữa 2 nhà: Mặt dựng giữa 2 nhà liền kề yêu cầu có thể hiện đường ranh giới phân định riêng từng nhà (thường là khe hoặc rãnh âm).
Do đó, lưu ý thiết kế các phần gờ chỉ trang trí mặt dựng chung giữa 2 nhà cần phối hợp với đường ranh giới này để đảm bảo thẩm mỹ mặt dựng chung.”
Tường chung: Trường hợp tường chung thì hệ thống kết cấu dầm sàn, cột hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà không được xây dựng quá tim tường chung. Chiều dày tường chung không nhỏ hơn 0,2m.

Thiết kế độ vươn ra của các bộ phận công trình:

• X.1Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ: Các bộ phận của công trình như bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà được phép vượt quá chỉ giới xây dựng. Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.”
• X.2Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ: Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1.4m và không được che chắn tạo thành buồng hay loggia”
• X.3Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ:
  Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
  + Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;
  + Từ độ cao trên 1,0m (tính từ mặt vỉa hè), các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ 0,2m.
  Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên tới trên độ cao 3,5m: Tất cả các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua..) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ, nhưng phải đảm bảo độ vươn ra theo quy định.”