Quy trình các bước đầu tư dự án Xây dựng

Đầu tư dự án xây dựng là tập hợp những đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để thực hiện hoạt động xây dựng để xây dựng mới, hoặc cải tạo sửa chữa công trình xây dựng trong thời hạn, cũng như chi phí xác định.
Hoạt động đầu tư dự án xây dựng có quy mô khác nhau từ công trình Nhà ở, Chung cư, Khách sạn… đến Khu dân cư, Khu đô thị, Khu nghỉ dưỡng…
Việc đầu tư xây dựng có 2 giai đoạn chính bao gồm:

• Giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng.
• Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng công trình.

Với các bước (thông thường) như dưới đây.
Tuy nhiên, tuỳ vào từng dự án cụ thể mà thứ tự / nội dung các bước có sự điều chỉnh trước sau hoặc chính phụ theo thực tế dự án cũng như pháp lý địa phương.

GIAI ĐOẠN I: CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Bước 1: Lập và phê duyệt xin chủ trương đầu tư dự án xây dựng.

Tuỳ theo quy mô và loại hình dự án xây dựng mà pháp luật quy định cần lập và phê duyệt chủ trương đầu tư cũng như thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư tương ứng.

Giai đoạn này Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư dự án xây dựng và quy mô đầu tư. Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường trong nước hoặc nước ngoài.
Vốn đầu tư và phương án huy động vốn. Dòng tiền và các giai đoạn giải ngân khả thi.
Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án…

Bước 2: Quy hoạch xây dựng công trình.

Xin cấp phép quy hoạch.
Lập quy hoạch 1/2000.
Thỏa thuận quy hoạch kiến trúc.
Lập quy hoạch 1/500.
Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và các phương án kiến trúc sơ bộ.
Xem xét các định hướng, chủ trương, chỉ tiêu trong phát triển dự án đầu tư xây dựng.
Lập nhiệm vụ thiết kế chung / từng phần…

Bước 3: Lựa chọn Nhà đầu tư.

Theo 1 trong 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu.
Đối với các nhà đầu tư tư nhân thực hiện dự án đầu tư xây dựng trên tài sản cá nhân đã huy động và chuẩn bị thì coi như đã thực hiện bước 3 và 4.

Bước 4: Hoàn thành các thủ tục về đất đai.

Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trích đo bản đồ địa chính ranh khu đất, kiểm định bản đồ.
Thông báo thu hồi đất và thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).

Trong trường hợp chủ đầu tư tư nhân có quỹ đất phù hợp với quy hoạch chung muốn thực hiện đầu tư dự án xây dựng, Ví dụ như xây chung cư, khu nhà ở dân cư, công trình thương mại dịch vụ…
Chủ đầu tư tư nhân chỉ cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: (chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư)
Bước 2:  (Lập & Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Hoặc điều chỉnh quy hoạch 1/500 phù hợp với dự án)
Và các bước giai đoạn 2 như dưới đây.

GIAI ĐOẠN II: THỰC HIỆN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Việc thực hiện đầu tư xây dựng công trình bao gồm các bước từ thiết kế đến hoàn tất thi công.
Xem thêm: Những lưu ý khi thiết kế dự án thấp tầng. Hoặc Những lưu ý khi thiết kế chung cư cao tầng.

Bước 5: Phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Hồ sơ thiết kế cơ sở.

Nội dung báo nghiên cứu Khả thi:

– Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ.
– Các nội dung khác như: Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, quy mô xây dựng; đánh giá tác động của dự án; tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, …

Tùy theo quy mô và phân loại dự án sẽ có quy định các loại báo cáo phải lập bao gồm:
a) Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) nếu có.
b) Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi).
c) Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình (Đối với công trình tôn giáo hoặc công trình có Tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất).

Bước 6: thực hiện các báo cáo & khảo sát đánh giá hiện trạng & môi trường.

Báo cáo đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án.
Khảo sát xây dựng, chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn…

Bước 7: Lập, thẩm duyệt hồ sơ xin thẩm duyệt PCCC (phòng cháy chữa cháy).

Bước 8: Lập, thẩm định, phê duyệt Bản vẽ thi công

Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ thi công (đối với công trình chỉ lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật).
Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (đối với công trình phải lập dự án).
Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).

Bước 9: Xin cấp phép xây dựng.

Bước 10: Chuẩn bị thi công công trình.

Đấu thầu lựa chọn nhà thầu, chuẩn bị Cung ứng vật tư thiết bị,
Phê duyệt phương án thi công, kỹ thuật thi công, tiến độ thi công…

Bước 11: Triển khai thi công tại hiện trường.

Chủ đầu tư và nhà thầu tiến hành sản xuất, xây dựng, lắp đặt công trình theo thiết kế được duyệt.
Thực hiện quản lý đảm bảo chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng…

Bước 12: Hoàn công xây dựng đưa công trình vào sử dụng.

Nghiệm thu & Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử
Thực hiện thủ tục Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở.
Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động/ Chứng nhận đủ điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện).

Việc đầu tư dự án Xây dựng tùy theo quy mô phân cấp quy định thường cần thực các bước đã nêu trên.
Còn với thủ tục pháp lý, thường sẽ  quan tâm đến các mốc pháp lý như bảng dưới đây:

Ngoài ra,
Các vấn đề thường gặp khi đầu tư dự án xây dựng tư nhân:

Đối với trường hợp chủ đầu tư tư nhân đầu tư dự án xây dựng có rất nhiều rủi ro trong quá trình phát triển dự án.
Nhất là các dự án đầu tư tư nhân nhỏ, không có điều kiện thuê chuyên gia tư vấn và ban quan lý dự án chuyên nghiệp vận hành.
Với trường hợp này Chủ đầu tư tư nhân chưa có kinh nghiệm cần phân tích làm rõ và chuẩn bị:

• Cân nhắc & nghiên cứu các điều kiện thuận lợi và khó khăn, Hiệu quả sơ bộ dự án mang lại.
• Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư phù hợp .
• Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng.
• Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng, biện pháp thi công.
• Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ , thu lãi.
• Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế xã hội của dự án.
• Cân nhắc cá rủi ro về thiết kế, pháp lý, thi công, sử dụng…
• Xác định tính độc lập khi vận hành, hiệu quả khai thác của dự án hoặc công trình.

Việc hiểu rõ các mốc pháp lý và quy trình pháp lý sẽ cải thiện và chủ động tiến độ triển khai dự án.
Quá trình thực hiện pháp lý liên quan đến nhiều phòng ban và ràng buộc bời các quy định khác nhau cũng như …. tiền lệ.
Do vậy pháp lý dự án cần có bộ phận chuyên trách hỗ trợ, khối thiết kế cung cấp thông tin hồ sơ thiết kế và hỗ trợ lẫn nhau trong quá trình triển khai dự án xây dựng./

Trên đây là những kiến thức & kinh nghiệm cá nhân về quy trình các bước đầu tư dự án xây dựng.
Rất mong sự đóng góp ý kiến, chia sẻ, bổ sung của các anh chị em đồng nghiệp.

Trân trọng.